lobbying des politiques

Bonjour

La Faprah tente de sensibiliser la sphère politique aux problématiques des LMNP en résidence de service.
Une réunion a notamment eu lieu en septembre avec des conseillers du ministère du logement dont vous trouverez un bref compte-rendu ci-après.
Un élément clé formulé a notamment été de relayer auprès des députés des différentes circonscriptions de chacun, le éléments liés à ce problématiques, vous trouverez donc également ci-joint un modèle de lettre à faire parvenir à votre député ainsi qu'un exemple de retour obtenu.


Compte rendu :
Nous avons présenté le contexte général des commercialisations LMNP sous défiscalisation Censi-Bouvard. Nous leur avons rappelé le fonctionnement, le démarchage des promoteurs et des CGP (Conseillers en Gestion de Patrimoine), les promesses formulées en matière de garantie de perception des loyers et de rentabilité, soit disant sans risque ni souci de gestion particulier.

Nous avons insisté sur le fait que si la durée des baux et les loyers étaient bien garantis, les montants de loyers n’étaient que très rarement assurés correctement et que, bien évidemment, les brochures publicitaires ne le mentionnaient pas induisant ainsi en erreur les futurs acquéreurs.

Nous avons forcé le trait sur les biens qui sont manifestement surévalués à la vente, jusqu’à 3 fois le prix du marché et que finalement la carotte fiscale était essentiellement mangée par les promoteurs et les exploitants.

Nous avons également abordé le sujet des lots de service que la loi ALUR a fait obligation d’être attribués au syndicat des copropriétaires depuis juillet 2014, alors qu’ils étaient généralement détenus par le gestionnaire jusqu’alors. Le gestionnaire tient alors en otage les propriétaires désireux de se séparer de lui en empêchant l’utilisation de ces locaux par le nouvel opérateur. Notre souhait est de voir étendre cette mesure rétroactivement à toutes les résidences et non plus seulement à celles construites depuis le 1er juillet 2014.

Nous avons parlé des fonds de concours qui, bien que leur existence soit légale, nuit à la bonne gestion des premières années de fonctionnement des résidences. En remplacement de ce système, nous avons proposé une solution qui consisterait à payer des loyers progressifs les premières années, en toute transparence entre gestionnaire et acquéreurs, le temps de la montée en charge des résidences.

Nous en sommes venus à traiter du cas Appart’City. Nous avons présenté la pyramide exponentielle qu’avait montée M. MENGUY où les loyers versés aux premiers sont financés par les ventes d’appartements aux seconds. Ce genre de pyramide finit toujours par s’écrouler un jour ou l’autre. Puis nous avons évoqué les conditions de la fusion, intervenue en 2014, des 2 sociétés Park & Suites et Appart’City, aussi malades l’une que l’autre. Bien évidemment nous avons abordé le sujet des retards de loyers, de l’absence de communication des comptes malgré l’obligation légale qu’en a Appart’City, du syndic maison aux ordres du gestionnaire et donc peu enclin à lui réclamer les travaux pourtant indispensables et dont il est responsable, nuisant ainsi au bon entretien des résidences, de l’opacité du gestionnaire aussi bien dans sa gestion que dans sa communication aux propriétaires.

Nous avons signalé les conséquences pour les propriétaires des agissements de ces gestionnaires, difficulté à honorer les mensualités de remboursement des emprunts contractés pour financer ces biens :

• impact sur la famille pouvant conduire à des divorces, des saisies de biens, des dépressions, des arrêts maladie ;
  
• nécessité pour certains de prolonger leurs activités professionnelles alors qu’ils comptaient sur ces revenus complémentaires pour améliorer leurs retraites ;
  
• impossibilité de revendre sans une très forte moins-value ;
  difficulté à changer d’exploitant (indemnité d’éviction, accès aux lots de service, en cas de non-reprise par un nouveau gestionnaire, remboursement de la TVA au
  
• prorata du temps restant).
  

Nous avons attiré leur attention sur le fait de ne pas confondre les loueurs LMNP soumis à bail commercial avec les particuliers louant des biens meublés de manière occasionnelle (AirBnb, par exemple), notamment à Paris et dans les grandes villes de province.[/list]

Nous leur avons alors proposé un certain nombre de pistes de réflexion :

• suppression de l’indemnité d’éviction en cas de faute de l’exploitant (non-paiement des loyers ou leurs retards récurrents et cumulés) ;
  
• simplification juridique de l’éviction du gestionnaire en cas de manquement à ses obligations ;
  
• insertion systématique d’une clause résolutoire dans tous les baux commerciaux ;
  
• rédaction d’un code de déontologie à remettre aux acquéreurs ;
  
• garantie du montant des loyers – pas seulement des loyers mais également de leurs montants ;
  
• abolition des pénalités fiscales des propriétaires en cas de défaillance de l’exploitant-gestionnaire ;
  
• non-prolongation du dispositif Censi-Bouvard tel quel mais l’appliquer à la rénovation des résidences existantes.
  

Sur ce dernier point nos interlocuteurs nous ont assurés que le Censi-Bouvard, dans son dispositif actuel, ne serait prolongé en 2017 que pour les résidences ‘étudiants’ et les EHPAD. Pour les résidences d’affaire et de tourisme, un Censi-Bouvard 2 serait prévu à la loi de finances et destiné aux rénovations.

Les conseillers nous ont demandé de bien suivre ces évolutions et de ne pas hésiter à faire un gros lobbying auprès des élus (députés et sénateurs) qui sont précisément en train de ‘plancher’ sur le budget.