Communication mars 2017

Bonjour

Vous trouverez en pièce jointe la communication de mars 2017 de l'association ACR Saint Cyr dont nous vous invitons à  prendre connaissance.

Merci Loïc et tout le bureau.
Je suis globalement d'accord avec votre position actuelle de NE PAS SIGNER pour l'instant tout nouveau bail qui pourrait nous être envoyé par AC suite au protocole d'accord préparé avec les 4 avocats, dont le nôtre Me Lgx (quelle est sa position à notre égard ? je suppose qu'l nous pousse à signer ??).

Nous avons été les rares (seuls ?) à accepter de signer un avenant au bail sur la base d'une réduction de loyer de -10%, en contre-partie de paiement des loyers en retard, de respect de paiement des loyers 2016 et de l'introduction d'une clause résolutoire nous protégeant de tout manquement à ces engagements d'AC. Un bilan devait être fait après une année pour faire le point financier, ce qui je comprends doit être fait prochainement en présence de MR Rochet.
La baisse demandée de -22% est absolument inacceptable, compte tenu de la situation de notre résidence ; je peux me permettre de comparer avec celle de Magny-les-Hameaux, où je suis également propriétaire, nettement plus mal située car excentrée, sans transport et avec une négligence évidente d'AC de faire les travaux de maintenance minimum; la baisse demandée est de -26,5% ! Etant regroupés et prêts, nous avons décidé de faire le saut et quitter AC (en cours d'achèvement et ça se passe plutôt bien; le nouveau gestionnaire parfaitement au fait de la situation pense redresser la situation rapidement).

Dans le nouveau bail proposé par AC, effectivement la clause de retour à meilleure fortune permettant éventuellement de retrouver les baux initiaux après deux exercices entérinant la baisse demandée, est quasi impossible compte tenu de la combinaison de deux seuils (loyers plafonnés à 32% ET ebitda de 12%) jugés inatteignables; bien qu'implicitement reconnu par les avocats, ceux-ci n'ont pas voulu revenir sur ces seuils alors qu'une simple simulation montre qu'on peut assez facilement retrouver un seuil de rentabilité de 12% avec un niveau de loyers supérieur à 32%, chiffre semble-t-il sans signification tangible et proposé en son temps par Me Pechayre au vu de ce qui se passerait dans la concurrence ?).

Une simple amélioration du taux de prix moyen de nuitée (facile à atteindre avec une politique marketing qui n'est pas de remplissage à tout prix en passant par les booking et autres) combiné avec des frais de siège nettement inférieurs à AC (ce qui est le cas avec les nouveaux gestionnaires contactés) produit mécaniquement une augmentation de la marge d'exploitation et donc la possibilité de payer des loyers décents ; ce serait le cas pour notre résidence de St Cyr.

Il y a le risque de non-signature suffisante des nouveaux baux proposés et le risque à relativement court terme d'un possible dépôt de bilan de AC; les échos que je peux avoir ne vont pas dans ce sens, même s'il est difficile de réunir des informations fiables; mais si c'était le cas, nous ne serions pas dans une situation plus favorable en ayant inciter les copropriétaires à signer le nouveau bail, ou en restant avec notre avenant, qui nous assure une certaine protection légale.

En conclusion, nous avons un avenant avec une clause résolutoire qui nous protège de tout manquement et nous garantit le maintien d'une acceptation de baisse de loyers de -10%; je serais pour rester ferme sur cette base, tout en se préparant activement à une possible sortie (réunir tout les propriétaires, ré-activer notre recherche d'un autre gestionnaire et de la recherche d'un consensus sur la forme de gestion : partir à nouveau sur un contrat de bail classique, ou sur un mandat de gestion directe, ou déléguée à un prestataire - nous sommes plusieurs je pense à avoir accumulé une certaine expertise en la matière pour avancer plus rapidement.

Bonjour Claude,

oui comme nous l'avions vu l'année dernière Saint Cyr même étant en déficit absorbe une part non négligeable des frais de structure (300 000 euros environs) sur la base d'une clé de répartition (au nb de lots) qui pénalise les chiffres de notre résidence.
Sans être exceptionnelle elle est attractive et l'intérêt de gestionnaires tiers est tjs la et a été confirmé récemment.

La baisse (et les conditions) proposées par AC dans leur protocole est clairement inacceptable d'autant que si sur le papier les engagements pris par AC ont été respectés, l'entretien de la résidence est tjs déficient et sa réputation sur les sites de booking est exécrable.
Maintenant en préalable de toute hypothèse de sortie, il faut garder à l'esprit que cela ne pourrait se faire actuellement qu'à l'amiable avec AC puisque les paiements de loyers sont scrupuleusement respectés, nous verrons à ce titre quelle sera l'attitude d'AC lors de la réunion et au delà s'ils prennent le risque de se mettre en faute sur le paiement du T1.

Bonjour, avez-vous des nouvelles sur les engagements d Appart city du paiement de T1 2017 ?
Merci

non aucune idées, la réunion avec AC est prévue le 21.

Bonjour,
Avez-vous un retour sur la réunion du 21 avec AC ?
Merci encore

Pour l'instant il est acté le paiement du T1 2017 sur la base du loyer de l'avenant (-15%), des discussions auront lieu ultérieurement avec AC, nous en voterons les principes lors de la prochaine AG qui se tiendra à priori fin juin

Merci à Loic et au Conseil d'administration de l'association pour toutes ces informations.

Nous estimons pour notre part également que consentir une baisse de loyer complémentaire serait inacceptable, surtout au vu des résultats de la résidence annoncés ce 21 avril.
Si chaque "camp" a fourni des efforts en 2016 il nous semble aujourd'hui qu'un point crucial est le rétablissement de la e-réputation de notre résidence via les sites de booking. Ce qui permettra le relèvement progressif du prix moyen par chambre qui, comme vous l'avez annoncé, peut aider à compenser une fréquentation en recul (attentats, baisse du tourisme étranger...)
Cette amélioration de réputation se fonde sur la tenue des engagements d'entretien / nettoyage de la résidence par AC et sur la qualité de service délivrée par le personnel de l'hôtel. Cette question devra être au centre de nos échanges lors de la prochaine AG et de la négociation avec AC si nous voulons poursuivre le partenariat avec eux.
L'entretien est d'autant plus crucial que nous risquons de devoir payer bien avant l'heure et à nos frais le mobilier et la remise en état de l'immeuble...
Concernant le niveau des loyers, nous sommes favorables à une négociation pour maintenir les conditions de l'avenant 2016 spécifique à St Cyr. Il est évident que nos courtiers et banquiers nous ont trompé avec une rentabilité irréaliste et que malheureusement la baisse de loyer est un mal nécessaire (pour l'instant). Mieux vaudrait donc reconduire notre avenant avec -15% de baisse, la clause de retour à meilleure fortune et la clause résolutoire en écartant toute nouvelle négo tournée vers une baisse de -22%.
Le fait que AC soit prêt à régler rapidement le T1 2017 sur les bases négociées en 2016 traduit sans doute leur volonté de prolonger notre avenant 2016.
Bien à tous,